Alugar um imóvel exige uma série de cuidados, tanto para quem procura uma casa quanto para quem vai colocá-la para locação. Nos últimos anos, o setor de garantias locatícias vem passando por rápidas transformações, trazendo novas opções para facilitar a vida do locador e do inquilino. Mas será que toda novidade é realmente segura? O caso recente do QuintoCred, uma empresa especializada em oferecer garantias locatícias, adquirida em dezembro de 2021 pela empresa QuintoAndar, maior ecossistema imobiliário da América Latina, deixou o mercado repentinamente em junho de 2025, impactando milhares de contratos de aluguel no Brasil e mostrando que nem tudo é simples e que a falta de regras claras pode esconder riscos para todos os envolvidos.

O que é fiança onerosa?

Para entender a situação, é importante saber o que significa “fiança onerosa”. Tradicionalmente, ao alugar um imóvel, era comum depender de um fiador: aquela pessoa de confiança que assumia o compromisso de pagar o aluguel caso o inquilino não conseguisse honrar o pagamento. Nesse método, geralmente um parente ou amigo assumia o risco.

Com o tempo, surgiram alternativas mais práticas e menos constrangedoras, como o seguro-fiança (contratado em seguradoras) ou o uso do cartão de crédito como garantia, entre outras. Dentro desse universo, a chamada fiança onerosa é basicamente uma prestação de garantia feita por uma empresa, que cobra uma taxa – ou seja, o serviço é “onero$so” porque tem custo. É como terceirizar o papel do fiador, pagando para isso.

A diferença entre fiança onerosa, fiador tradicional e seguro-fiança está nos detalhes do funcionamento e, principalmente, na questão da segurança jurídica para todas as partes.

Como funciona cada opção de garantia locatícia?

• Fiador tradicional: Uma pessoa física (geralmente conhecida do inquilino), assume pessoalmente a dívida caso o pagamento do aluguel atrase. Essa figura exige comprovação financeira e vínculo direto com o contrato de locação.
• Seguro-fiança: Uma alternativa oferecida por seguradoras, com regras rígidas e segurança legal. O inquilino paga uma espécie de “seguro” que cobre o inadimplemento, além de poder incluir outras coberturas, como danos ao imóvel.
• Fiança onerosa: Nesse caso, a garantia é fornecida por empresas que cobram para assumir o papel do fiador, mas, diferentemente das seguradoras, podem atuar sem uma regulamentação específica.
• Título de capitalização: Aqui o inquilino adquire um título junto a uma instituição financeira, servindo como caução durante o período de locação. Ao final do contrato, caso não haja pendências ou danos ao imóvel, o inquilino pode resgatar o valor investido, geralmente corrigido pela Taxa Referencial (TR).

O problema: falta de regras claras e riscos ocultos

O episódio do QuintoCred, mostrou um grave problema: muitas dessas empresas de fiança onerosa atuam sem o chamado “lastro financeiro”, ou seja, sem a exigida reserva de recursos capaz de garantir todos os contratos que assumem. O resultado? Quando a empresa deixa o mercado – ou, em casos mais graves, “quebra” –, não há para quem correr. Locadores e inquilinos ficam desamparados, e imóveis podem ficar mais tempo sem receber os valores devidos.

Recentemente, a saída do QuintoCred impactou diretamente cerca de 45 mil contratos ativos em mais de 3 mil imobiliárias espalhadas pelo Brasil. Isso colocou o tema em debate: até onde vai a segurança dessas empresas? Elas estão ou não protegidas pelas normas do setor financeiro? E, principalmente, quem acaba pagando a conta quando algo dá errado?

Por que esse mercado cresceu tanto?

Segundo dados da Universal Software, empresa utilizada por cerca de 2 mil imobiliárias para gerenciar 400 mil contratos de locação, as garantias onerosas aumentaram 254% desde 2020. Ou seja, cada vez mais pessoas buscam alternativas rápidas, digitais e menos burocráticas para alugar imóveis. O seguro-fiança também cresceu (195% no mesmo período, conforme a Confederação Nacional das Seguradoras), mas as empresas de fiança onerosa ganharam espaço justamente pela praticidade – muitas vezes, dispensando análise de crédito rigorosa e aprovação instantânea.

Como se proteger ao escolher uma garantia locatícia?

Diante desse cenário, é fundamental escolher opções seguras. O seguro-fiança realizado por seguradoras tradicionais segue normas rígidas e oferece mais segurança tanto para locador quanto para inquilino. Já ao optar por empresas de fiança onerosa, pesquise sua reputação, exija transparência nos contratos e avalie se ela está devidamente registrada junto aos órgãos de proteção do consumidor e entidades do setor.

Enquanto não houver regulamentação específica para essas empresas, o melhor remédio é a cautela. Busque sempre orientação da sua imobiliária de confiança, leia todas as cláusulas do contrato e, na dúvida, procure o auxílio de um especialista.

Conclusão

A inovação traz facilidades, mas também exige atenção redobrada dos consumidores. A garantia locatícia evolui, mas não pode ser sinônimo de risco. Em tempos de novidades digitais, informação é sinônimo de proteção: acompanhe as mudanças do mercado e faça escolhas conscientes para não acabar no prejuízo.